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등기부등본 열람 및 발급 방법입니다.
주소 입력 시 아파트의 경우 동 호수도 입력을 하셔야 합니다. 아파트 번지수는 같기 때문에 세대가 전부 나오기 때문입니다. 열람은 700원 발급은 1,000원으로 법적효력을 위해서는 반드시 발급을 해야 합니다. 저는 이 글을 위해 보기만 하는 것이라 열람을 통해서 출력을 했고 pdf로 다운로드를 하였습니다.
표제부
표제부는 해당 부동산에 대한 정보(사실관계)를 표시합니다.
- 표시번호 : 해당 부동산을 등기에 올린 순서
- 접수 : 해당 부동산이 등기접수된 날짜
- 소재지번, 건물 명칭 및 번호 : 해당 부동산 주소
- 건물내역 : 건물 구조(예: 철근콘크리트 구조), 건물의 목적(예 : 공동주택), 층수, 면적 등 표시
- 등기원인 및 기타 사항 : 등기한 이유를 보여주며 소재지의 지번변경, 기타 다른 변경사항 등을 표시
- 지목, 면적 : 토지의 지목 <토지의 사용용도(전, 답, 대지 등)> 과 면적(해당토지의 면적) 표시
전유 부분의 건물의 표시에는 해당 부동산의 점유자가 독점하여 사용하는 부분에 대한 사실관계가 기재
건물내역의 제곱미터는 우리가 흔히 알고 있는 전용면적(실면적, 실평)을 의미합니다. 참고로 전용면적에 1.25~1.35를 곱하면 분양면적을 구할 수 있습니다.
대지권의 표시에는 그 전유 부분이 위치해 있는 땅의 권리에 대한 내용이 기재
건물 전유 부분의 소유 및 사용을 위한 토지소유권이라고 생각하시면 됩니다.
이 부분은 부동산에서 중요한 부분입니다. 땅에 대한 권리가 없고 건물에 대한 권리만 있는 경우도 있을 수 있기 때문입니다.
갑구
갑구는 소유권에 관한 사항을 표시하는 곳입니다.
(소유권보존, 소유권 이전, 압류, 가압류, 가처분, 임의경매, 강제경매 등)
- 순위번호 : 해당 부동산을 등기에 올린 순서
- 등기목적 : 소유권 보존이나 이전 등의 변동사항, 제한사항 표시
- 접수 : 해당 부동산이 등기접수된 날짜
- 등기원인 : 등기의 이유와 날짜
- 권리자 및 기타 사항 : 해당 부동산에 대한 권리자의 정보, 부동산 거래액, 채권청구와 같은 기타 사항 표시
갑구를 확인하면 해당 부동산의 소유권이 어떻게 변경되어 왔는지 확인이 가능합니다. 여러 사람이 있는 경우 마지막 소유권 이전받은 사람이 현재 부동산의 소유자라고 보면 됩니다.
전세사기 예방도 이 부분이 중요한 것입니다. 부동산 거래 시 부동산 계약인과 등기부등본 상 갑구의 소유권자가 일치하는지를 확인해야 하며 가압류, 가등기, 경매 등의 기록이 있는지도 꼭 확인해야 합니다.
을구
을구는 소유권 이외의 권리인 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권에 관한 사항을 확인합니다.
세부내용은 갑구와 동일하게 구분됩니다.
- 순위번호 : 해당 부동산을 등기에 올린 순서
- 등기목적 : 전세권, 저당권 설정과 같은 해당 등기의 목적표시
- 접수 : 해당 부동산이 등기접수된 날짜
- 등기원인 : 등기의 이유(설정계약, 해지 등)와 날짜
- 권리자 및 기타 사항 : 해당 부동산에 대한 권리자의 정보, 기타 사항 표시 (근저당이 설정된 경우 채권최고액, 채무자 정보 등을 표시)
을구에 표시되는 내용들은 주로 소유권자가 해당 부동산을 담보로 하여 돈을 빌려 썼거나 부동산을 임대한 내역이 표시됩니다. 을구에 아무런 표시가 없다면 해당 부동산은 담보, 채권이 없는 안전 매물이라는 뜻입니다.
저의 경우는 아파트 담보대출을 받았기 때문에 볼 수 있습니다. 쉽게 말해 은행 것입니다. 대출이자를 내지 못하면 은행에서 가져갈 수 있는 권리가 있는 상황이라 근저당으로 표시가 되어있습니다.
전세나 월세 부동산 거래할 때는 근저당이 설정되어 있는 부동산은 추후 소유권자가 빚을 갚지 못하면 경매로 넘어갈 수 있으므로 부동산 임대계약을 체결해야 할 경우 등기부등본 상의 채권최고액을 확인하여 임대인 보증금의 회수가능 여부를 미리 계산해 봐야 합니다. 전세권 등 다른 권리들이 등기되어 있는지도 꼼꼼히 확인해야 합니다.
실제 대출금액과 등기부등본에 기록되는 채권최고액은 다릅니다. 은행이나 채권자가 채무금액을 받는 시점의 원금과 예상되는 이자를 합하여 근저당권을 설정하는데 이 때 원금과 이자를 합한 금액이 채권최고액입니다.
보통 1 금융권(일반은행)에서는 대출금액 x 120% 제2 금융권(신협, 새마을금고)에서는 대출금액 x 130% 를 채권최고액으로 설정합니다. 갑구에서 부동산 거래액 대비 얼마나 대출을 받았는지 바로 확인할 수가 있습니다.
부동산 등기부등본 보는 법을 통해 부동산 거래 시 중개인 말에만 의존하지 않고 직접 확인할 수 있는 실력을 갖추길 바랍니다. 감사합니다!
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